Phố cổ Hội An đối mặt nguy cơ “rỗng ruột”: Cư dân bản địa dần biến mất, giá thuê nhà vọt lên hàng trăm triệu đồng mỗi tháng

Tại Đà Nẵng, hiện tượng cư dân gốc dần rời bỏ khu phố cổ Hội An đang trở nên ngày càng rõ nét. Khoảng 40% chủ nhà bản địa đã chuyển ra ngoài sinh sống, cùng với mức giá thuê nhà công sản bị đẩy lên hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, khiến di sản văn hóa thế giới này đối mặt nguy cơ mất đi hơi thở đời sống địa phương, dần biến thành khu vực kinh doanh thuần túy.

Ví dụ gia đình anh Hải, chủ một ngôi nhà cổ hơn 200 m2 trên đường Nguyễn Duy Hiệu, đã quyết định dời cả gia đình về trung tâm thành phố Đà Nẵng sinh sống, với khoản tiền thuê nhà 120 triệu đồng mỗi tháng. Anh chia sẻ, không gian sống trong phố cổ chật hẹp, việc sửa chữa chi tiết nhỏ như cánh cửa hay nhà vệ sinh đều phải tuân thủ quy định quản lý di sản nghiêm ngặt, đồng thời phương tiện giao thông cũng không thể vào tận nơi.

“Trong số những người thực sự sở hữu sổ đỏ nhà ở phố cổ, khoảng 95% đã chọn bán đi hoặc cho thuê. Chỉ cần gom tiền thuê vài năm là đủ mua đất hàng trăm mét vuông ở vùng Cẩm Châu, Cẩm Hà để xây nhà mới rộng rãi, phần còn lại gửi ngân hàng dưỡng già”, anh Hải nói. Những căn nhà còn lại phần lớn là tài sản đồng sở hữu qua nhiều thế hệ, hoặc vướng mắc thủ tục thừa kế chưa thể phân chia, nên chủ hộ chưa thể chuyển nhượng.

Số liệu từ hội thảo “Phát triển du lịch đô thị cổ Hội An – Di sản văn hóa thế giới trong kỷ nguyên mới” tổ chức giữa tháng 10 cho thấy, năm 2023 toàn khu phố cổ chỉ còn hơn 3.000 cư dân thường trú. Khoảng 30% chủ nhà ở vùng lõi di sản là người từ Hà Nội và TP.HCM đến mua lại, trong khi 40% gia đình gốc đã dọn ra ngoài. Đến năm 2024, tỷ lệ di tích thực tế có người ở chỉ còn khoảng 20-30%. Không ít gia đình gốc Hội An vẫn đang sinh sống trong những ngôi nhà cổ xuống cấp, chưa có điều kiện trùng tu kịp thời.

Thị trường cho thuê mặt bằng phố cổ tiếp tục tăng nóng khi các đơn vị kinh doanh lớn tham gia đấu giá quỹ nhà công sản. Trong gần 200 căn nhà do Nhà nước quản lý, hơn 100 căn đã được đưa ra đấu giá thương mại.

Ông Nguyễn Đức Bình, Chánh văn phòng UBND TP Đà Nẵng (nguyên Bí thư Đảng ủy phường Hội An), cho biết mức giá thuê gần đây đã đạt đỉnh mới, dao động từ 100 đến 200 triệu đồng mỗi tháng; thậm chí nhiều căn vị trí góc gần chùa Cầu vọt lên hơn 300 triệu đồng/tháng. Mức giá này hoàn toàn vượt quá khả năng chi trả của người dân địa phương, khiến họ bị gạt ra khỏi cuộc đua thuê mặt bằng.

Tại các trục đường chính như Bạch Đằng hay Nguyễn Thị Minh Khai, giá thuê mỗi căn nhà dao động 60-120 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 800.000 đến 1 triệu đồng/m2. Các nhà kinh doanh thường sẵn sàng trả trước một lần 3-4 tỷ đồng cho hợp đồng thuê 1-3 năm để cố định chi phí.

Khoản vốn trả trước hàng tỷ đồng tạo ra áp lực thu hồi vốn cực lớn cho người kinh doanh. Một mặt bằng đấu giá 300 triệu đồng/tháng đồng nghĩa người thuê phải chi 10-12 tỷ đồng cho 3 năm hợp đồng, và buộc phải tìm mọi cách thu về hàng chục tỷ đồng để có lãi.

Dòng vốn ồ ạt đổ vào bất động sản phố cổ đang làm thay đổi căn bản cấu trúc xã hội truyền thống của khu di sản. Ông Nguyễn Sự, nguyên Bí thư Thành ủy Hội An, nhận định trước đây mỗi ngôi nhà cổ đều tích hợp 3 công năng: ở, thờ tự và buôn bán nhỏ phục vụ đời sống thị dân. Hiện nay, phần lớn công trình chỉ còn duy nhất một chức năng là kinh doanh thương mại.

“Hội An vốn là đô thị đa văn hóa, từng dung nạp người Nhật, người Hoa, người phương Tây cùng chung sống hòa hợp, tạo nên nếp sống ấm áp, gắn kết. Nhưng bản chất ngày nay đã hoàn toàn khác. Khi mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận, mọi thứ đều phải phục vụ kinh doanh”, ông Sự chia sẻ.

Trước đây, chỉ cần đi vài bước trong phố cổ là gặp người quen, ghé nhà chào hỏi trò chuyện thân tình. Ngày nay, ngay cả người gắn bó cả đời cũng cảm thấy như người lạ khi bước vào phố quen, bởi xung quanh toàn là gương mặt mới đến từ các tỉnh thành khác. Họ thuê mặt bằng buôn bán, không biết nhau, hết giờ làm việc là đóng cửa về nơi khác ngủ, để lại những dãy phố về đêm lạnh lẽo, vắng vẻ.

Áp lực thu hồi vốn cao cũng kéo theo nhiều hệ lụy. “Khi chịu áp lực tài chính quá lớn, người kinh doanh buộc phải tìm mọi cách kiếm tiền, không thể giữ được nét văn hóa giao tiếp từ tốn, bán hàng thong thả truyền thống”, ông Sự nói. Từ đó nảy sinh tình trạng hàng hóa tạp nham, chèo kéo khách, hoặc mở quán bar ồn ào không phù hợp quy hoạch di sản. Những người bản địa cố gắng bám trụ với mô hình kinh doanh nhỏ lẻ cũng dần không thể cạnh tranh và bị cuốn đi.

Ông Phạm Phú Ngọc, Giám đốc Trung tâm Quản lý di sản văn hóa thế giới Hội An, nhấn mạnh nhà cổ không chỉ là những công trình kiến trúc gỗ đá, mà còn là nơi chứa đựng nếp sống văn hóa của người dân. Nếu chỉ tập trung thương mại hóa mà không có chính sách giúp người dân an cư, phố cổ sẽ dần mất đi hơi thở bản địa đặc trưng.

Trước nguy cơ di sản biến thành “bảo tàng thương mại”, các nhà quản lý và chuyên gia đều cho rằng can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính đơn thuần không mang lại hiệu quả bền vững.

Ông Phạm Phú Ngọc đề xuất xây dựng đề án “giữ dân phố cổ”, trong đó chính quyền điều chỉnh mức giá thuê nhà công sản ở mức hợp lý để người dân địa phương có điều kiện ở lại bảo tồn công trình. Đồng thời, khuyến khích họ kết hợp kinh doanh homestay, hoặc sử dụng không gian làm hoạt động văn hóa, sáng tạo, thay vì toàn bộ đều thương mại hóa.

Đại diện UBND TP Đà Nẵng cho biết thành phố đang thận trọng xem xét phương án quản lý quỹ nhà công sản. Văn phòng UBND đã giao Trung tâm Quản lý nhà phối hợp với UBND phường Hội An xây dựng phương án chi tiết, nhằm hài hòa giữa bảo tồn không gian di sản và đảm bảo an sinh cho người dân sở tại.

Ở góc độ sâu hơn, ông Nguyễn Sự cho rằng địa phương không thể tự giải quyết bài toán này nếu thiếu cơ chế đặc thù từ Quốc hội và Chính phủ. Ông đề xuất Nhà nước lập quỹ ngân sách để mua lại những căn nhà cổ khi các gia đình đông con cháu buộc phải bán để chia thừa kế. Sau khi tiếp quản, Nhà nước không đưa ra đấu giá thương mại cho người ngoài, mà cho chính chủ cũ hoặc con cháu thuê lại với giá ưu đãi để họ tiếp tục ở và gìn giữ nhà cửa.

Đồng thời, chính quyền có thể cấp phép cho họ dùng một góc nhỏ bán món ăn truyền thống như mì Quảng, cao lầu, xíu mại, kèm theo chính sách miễn giảm thuế kinh doanh. Những người ở lại chăm sóc nhà cổ cũng nên được cấp phụ cấp hàng tháng, tương tự như kinh phí bảo trì đình làng.

Đối với quỹ nhà công sản, tiêu chí chọn người trúng thuê nên ưu tiên các mô hình kinh doanh đặc sản địa phương, như bán đồ mỹ nghệ làng mộc Kim Bồng, gốm Thanh Hà, thay vì chỉ chọn người trả giá cao nhất mang hàng hóa từ nơi khác về bán tràn lan.

“Tiền bạc hôm nay chưa kiếm được thì ngày mai vẫn có thể làm ra, nhưng giá trị văn hóa và linh hồn của di sản một khi đã mất thì không thể tìm lại được. Bản chất vấn đề là phải dùng nguồn lực từ du lịch để người dân Hội An sống được ngay trong chính ngôi nhà của họ”, ông Sự nhấn mạnh.